La vicenda

La vicenda trae origine dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita, redatto per scrittura privata non autenticata, con il quale il promissario acquirente aveva promesso di acquistare un immobile così individuato “porzione di suolo di mq. 650 circa (pervenuto ai promittenti venditori) per successione testamentaria (dichiarazione di successione presentata il […], n. […], vol. […]; detto suolo trovasi in Via […], 75 in G angolo […] e confinante con Fa.Be.”.
Il promissario acquirente agiva nei confronti dei promittenti venditori, domandando la risoluzione del contratto stipulato.
La Corte di Appello di Taranto, esaminata la questione, riteneva che nullo il contratto preliminare, oggetto di causa, per indeterminatezza dell’oggetto.
La promissaria acquirente impugnava la sentenza della Corte di Appello dinanzi alla Corte di Cassazione.

La decisione

La Corte di Cassazione, dopo aver premesso che l’oggetto del contratto può essere determinato e determinabile a pena di nullità, ha precisato, in termini generali, che l’identificazione di un bene immobile può avvenire tramite mezzi diretti o indiretti, legali o convenzionali, quali i dati catastali, o mediante il rinvio a entità, rapporti o situazioni giuridiche di diverso contenuto previste dalla legge o convenzionalmente.
Il codice civile non prevede, infatti, nessun criterio specifico per identificare i beni immobili a pena di validità del contratto.
Pertanto, anche in assenza dei dati catastali, il bene immobile può ritenersi determinabile se identificabile in modo univoco mediante altro criterio.
Sulla base di tali motivi, la Corte, in riforma della sentenza impugnata, ha accolto il ricorso e enunciato il seguente principio di diritto “Con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili non è indispensabile l’indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo ad identificare il bene in modo univoco. Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile”.